Nieruchomości od zawsze były dobrą inwestycją. Pozwalają na uzyskanie dochodu pasywnego. Ponadto popyt na nie zawsze będzie istniał. Z tego względu rynek najmu stale się rozwija.
Ostatnio nowym trendem w tej branży stał się najem instytucjonalny PRS. Poniższy artykuł skupi się na wyjaśnieniu, co to takiego, jak działa, jakie korzyści może przynieść, a także jakie są prognozy dla tego trendu w Polsce. Zapraszamy do lektury!
Sektor PRS: co to znaczy?
Skrót pochodzi z języka angielskiego. Rozwija się jako Private Rented Sector. Na język polski można przetłumaczyć to jako Instytucjonalny Najem Mieszkań. Jest to innowacyjny model biznesowy. W znaczący sposób różni się on od najmu tradycyjnego.
Przede wszystkim w modelu PRS możliwe jest podpisanie umowy krótkoterminowej. Może ona trwać przykładowo kilka miesięcy, co jest niespotykane w najmie klasycznym. Z tego względu PRS jest znacznie bardziej dopasowany do zmieniających się preferencji najemców. Jedną z nich jest zwiększająca się mobilność młodego pokolenia.
Rynek PRS w Polsce
Można zaryzykować stwierdzenie, że rynek PRS w Polsce jest wręcz skazany na sukces i dynamiczny wzrost. Na czym opiera się ta bardzo optymistyczna prognoza?
Przede wszystkim na nie najlepszym stanie polskiego budownictwa. Nad Wisłą brakuje kilku milionów mieszkań. Co gorsza, cena metra kwadratowego dachu nad głową wzrasta dalece szybciej, niż zarobki przeciętnego Polaka. Sytuacji nie poprawia także inflacja.
Oznacza to, że przejście "na swoje" pozostaje poza zasięgiem wielu osób. Nawet osoby lepiej sytuowane mogą mieć obecnie problemy ze znalezieniem miejsca do mieszkania.
Problem dotyka zwłaszcza młodych ludzi. Komplikacje na rynku mieszkaniowym wygenerowały pokolenie tak zwanych gniazdowników. Są to osoby w przedziale wiekowym 25-34.
Mimo dorosłego wieku i zazwyczaj uzyskania wykształcenia wyższego nadal mieszkają z rodzicami. Nie jest to bynajmniej efekt lenistwa czy życiowej niezaradności. Ci ludzie po prostu nie mają gdzie wynająć mieszkania, choćby nawet chcieli.
Z tego względu w 2021 zapowiedziano gwałtowne wzrosty w ciągu osiemnastu miesięcy od prognozy. Jak dotąd przewidywanie to okazuje się bardzo trafne. Do 2028 roku, a więc za 6 lat, na rynku ma być 90 tysięcy mieszkań w modelu PRS.
PRS: nowe standardy
Krótkie umowy z opcją przedłużenia to wyjście naprzeciw oczekiwaniom osób, które nie chcą lub też nie mogą zbyt długo pozostawać w jednym miejscu. Tradycyjna kilkuletnia umowa nie jest opcją dla takich osób.
Ograniczyłaby ona ich plany lub utrudniła życie w przypadku gwałtownych, niekoniecznie przewidzianych zmian. PRS z kolei pozwala na krótką umowę z możliwością jej ewentualnego przedłużenia.
W ten sposób osoby często zmieniające pracę czy pracujące w trybie wymuszającym przeprowadzki mogą odetchnąć z ulgą. Nareszcie pojawiło się rozwiązanie skrojone na ich miarę.
PRS pozwala także na lepszy dobór miejsca zamieszkania. Wyobraźmy sobie następujący przykład. Ktoś mieszka w położonej nad Bałtykiem Gdyni. Wiosną i latem doświadcza pięknej pogody.
Może pójść na plażę pływać czy zażywać kąpieli słonecznych. Ta piękna perspektywa traci swój urok jesienią i zimą. Dlaczego? Nasz gdynianin w tym okresie nękany jest ponurą, deszczową aurą. Z powodu mocnych wiatrów nie może pójść na plażę. Zimna temperatura w mieście może zniechęcać do wyjścia ze znajomymi.
Jeśli nasz bohater funkcjonuje w modelu PRS, jego udręka zostaje rozwiązana. Gdy w Gdyni uroczy okres dobiega końca, najemca decyduje się na przeprowadzkę w góry. Tamże podpisuje kolejną umowę w modelu PRS.
Może cieszyć się śnieżnobiałymi szczytami czy widokiem na doliny. Latem może zaś powrócić nad morze, ale np. w Gdańsku.
PRS rozwiązuje także problem niedopasowania ofert najmu do oczekiwań najemców. Decydując się na umowę w tym innowacyjnym modelu zyskuje się gwarancję, że lokal będzie położony w przyjaznym miejscu. Zagwarantowany zostaje także jego wysoki standard, jeśli chodzi o poziom życia i warunki sanitarne.
Atrakcyjność PRS w oczach najemców
Krótkoterminowe umowy mogą odznaczać się nieco wyższym czynszem, niż ma to miejsce w przypadku najmu klasycznego. Jest on konieczny, aby właściciel mieszkania mógł osiągnąć planowany przez siebie zysk w danym okresie.
W przerwach między kolejnymi krótkoterminowymi najemcami mieszkanie w modelu PRS może stać puste i, co za tym idzie, nie przynosi jakichkolwiek dochodów. Jednak ta, zdawałoby się, wada jest niwelowana przez szereg zalet, jakie niesie za sobą wynajem mieszkania w modelu PRS.
Przede wszystkim wspomniani na początku artykułu gniazdownicy nareszcie zyskują perspektywę wyprowadzki od rodziców. Dzięki zapowiadanemu zwiększeniu ilości mieszkań pojawią się dostępne dla nich lokale. Dla wielu osób może być to szansa na wydostanie się z toksycznego środowiska czy opuszczenie pozbawionej perspektyw małej miejscowości.
Inną zaletą jest oczywiście zwiększona mobilność. Wiele osób, np. przedstawiciele handlowi często podróżują. Dzięki PRS będą mogli zabierać swoje rodziny w dłuższe podróże służbowe. Co za tym idzie, będą mogli spędzać z nimi więcej czasu.
W ramach PRS można także wynajmować mieszkania w abonamencie. Dzięki niemu najemcy zyskują możliwość uzyskania od właścicieli dokładnie tego, czego oczekują. Skoro płacą abonament, mogą życzyć sobie przykładowo konkretnej prędkości łącza internetowego.
W skład oczekiwań może także wchodzić szybka obsługa awarii na koszt wynajmującego czy odpowiednie bezpieczeństwo panujące w okolicy. Wszystkie powyższe wygody są niemożliwe albo przynajmniej bardzo trudne do uzyskania w tradycyjnym modelu najmu.
Oznacza to, że PRS to model nastawiony maksymalnie przyjaźnie do najmujących. Dzięki niemu zaspokojone zostaną wszelkie ich oczekiwania i problemy.
Co to jest najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny, jak sama nazwa na to wskazuje, polega na wynajmowaniu lokali od instytucji. Jest to przeciwieństwo tradycyjnego modelu, w którym zazwyczaj wynajmującym jest osoba prywatna. Instytucjami działającymi w modelu PRS są zazwyczaj firmy deweloperskie i fundusze.
Odpowiadają one za umeblowanie mieszkania i zapewnienie w nim wszystkiego, co niezbędne do zdrowego, wygodnego i bezpiecznego mieszkania.
Instytucje są właścicielami całych budynków czy nawet osiedli, w których najemcy wynajmują mieszkania w modelu PRS. Z kolei w modelu klasycznym każde mieszkanie na osiedlu może mieć innego właściciela.
PRS pozwala więc na jednolity standard na całym osiedlu. Dotyczy on także umów. W całej instytucji klienci otrzymują zawsze jeden i ten sam szablon umowy. Zazwyczaj sporządza ją prawnik, zatem jest ona całkowicie bezpieczna dla najemców.
Na Zachodzie instytucje potrafią być właścicielami nawet dziesiątek tysięcy lokali w jednym mieście. Przykładami mogą być znani na obszarze Europy Vonovia SE, a także Heimstaden.
W modelu PRS zazwyczaj projektuje się lokale z myślą nie tylko o ich funkcji mieszkalnej. Coraz częściej spotykanym rozwiązaniem jest wyposażanie budynków PRS we wspólne pralnie czy przestrzenie coworkingowe umożliwiające najemcom pracę zdalną.
